什麼是地上權？

民法第832條：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」

意思是指就算你不是土地的所有權人，但還是可以使用這塊土地喔！

普通地上權：

在他人之土地的上空或地面下，可以興建建築物或工作物。

區分地上權：

是指在「一定範圍內」的土地上空或地面以下，可以興建建築物或工作物。

常見用途：多用於公共工程中，像是高鐵、台鐵、捷運等。

實務上也有土地所有權人會以打折的價格向你購買地上物（建物），或是給你優先承購、續租的權利。

※請注意：實際情形因個案不同而有所差異，務必確認契約內容。

如果想確認地上權年限，可以透過政府資料開放平臺或內政部官網，利用建案地址、地號比對查詢。最直接且準確的方式是向地政事務所申請調閱土地或建物登記謄本。

Q1：什麼是地上權？它和一般買房擁有「土地所有權」有什麼不同？

A1： 地上權是指您雖然不是土地的所有權人，但法律賦予您在他人土地的地上、地下或一定範圍的空間內，興建建築物或其他工作物並使用該土地的權利。簡單來說，您擁有的是土地上建築物的所有權，以及使用這塊土地的權利，但土地本身的所有權仍然屬於地主。

這與一般買房擁有「土地所有權」有顯著不同：

• 土地所有權： 您是土地的完整所有人，擁有土地的佔有、使用、收益、處分等所有權能，且權利沒有期限。您需要繳納地價稅和土地增值稅。
• 地上權： 您沒有土地的所有權，只有在特定年限內使用該土地的權利。您無需繳納地價稅，但建築物所有權屬於您，通常需要繳納房屋稅。當地上權期限屆滿，您必須將土地歸還地主，或由地主以約定方式處理地上建物。

Q2：地上權房屋的「使用年限」通常是多久？年限到了之後我的房屋會怎麼樣？

A2： 地上權房屋的使用年限通常由建商與地主在簽訂地上權契約時協議約定，實務上常見的年限約在50到70年之間。

當地上權年限到期後，您的房屋（地上物）將面臨以下幾種處理方式：

1. 拆屋還地： 這是最常見且原則性的處理方式。您需要將興建在土地上的房屋拆除，並將土地恢復原狀歸還給地主。
2. 建物歸土地所有權人： 在某些契約約定下，地上建物在年限到期後會直接無償登記給土地所有權人。
3. 協議買回或續租： 實務上，也有地主會選擇以打折的價格向地上權房屋所有人購買其地上建物，或提供您優先承購、續租的權利，但這需視個案契約約定和雙方協商結果而定。

因此，購買地上權房屋時，務必清楚了解契約中對於年限到期後的處理條款。

Q3：購買地上權房屋有哪些優點和缺點？適合哪種買家？

A3：

優點：

• 理論上價格較便宜： 因為不需購買土地所有權，通常地上權房屋的售價會比同區域、同條件的擁有土地所有權的房屋便宜。
• 免繳地價稅： 您不擁有土地所有權，因此無需繳納地價稅。
• 轉手免課土地增值稅： 因為沒有土地所有權移轉的問題，在轉手時不會產生土地增值稅。

缺點：

• 有使用年限： 權利受限於年限，到期後需處理房屋並歸還土地。
• 轉手價值波動大： 隨著使用年限的減少，房屋的轉手價值可能大幅波動，越接近年限終止，房屋價值越低。
• 貸款條件較差： 銀行對於地上權房屋的貸款意願通常較低，貸款成數可能較低，利率也可能相對較高，或要求較短的還款年限。
• 資產非永續： 無法像擁有土地所有權一樣，作為世代相傳的永續資產。

適合的買家： 地上權房屋可能適合預算有限但有居住需求的購屋者、注重短期使用價值而非長期增值的投資者，或是不介意在特定年限後重新規劃居住需求的族群。

Q4：我想確認某地上權房屋的年限，除了建商告知，還有什麼官方管道可以查詢？

A4： 地上權年限是建商與地主間的契約協議，您在購買前務必自行查證。除了向建商或銷售方詢問外，您還可以透過以下官方管道進行查詢，以核實資訊：

1. 政府資料開放平臺： 部分地方政府或內政部會提供不動產相關資料的開放查詢，您可能可以透過建案地址或地號查詢到地上權的登記資訊。
2. 內政部地政司官網： 內政部地政司的官方網站，提供了部分不動產相關的法規與資訊，透過地政服務查詢頁面，或許能找到相關的地上權登記資料。
3. 地政事務所： 最直接的方式是前往該房屋所屬區域的地政事務所，申請調閱該筆土地的土地登記謄本和建物登記謄本。謄本上會清楚記載土地或建物是否設定有地上權、地上權的存續期間（年限）、設定權利人等詳細資訊。這是最權威且準確的查詢方式。