買到有問題的房子怎麼辦？

民法第354條第一項：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

有法律見解認為凶宅雖未造成直接物理性之損傷，但就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，也算是「瑕疵」的一種。
(參考臺灣高等法院111年度重上字第173號民事判決)

※ 須注意時效：房屋交付起5年內；發現瑕疵的6個月內，超過就無法主張囉！

買賣房屋前可以委託專業驗屋，這樣一來對雙方都有保障，就不會有太大的問題囉！

若是賣家有刻意隱瞞、或是瑕疵是比較難一眼看到的，是可以主張契約無效的喔！

Q1：我買的房子交屋半年後才發現有漏水，這樣還能向賣方求償嗎？

A1： 可以，但要注意時效。根據《民法》規定，當您發現房屋有漏水等瑕疵時，必須在發現瑕疵後的六個月內通知賣方，並向賣方主張權利（例如減少價金或解除契約）。同時，從房屋交付給您之日算起，最長不能超過五年。因此，如果您的情況符合這兩個時效限制，您仍有機會向賣方求償。建議您一旦發現問題，立即拍照存證並書面通知賣方。

Q2：如果我在簽約前就已經知道房子有壁癌，但賣方在合約上寫「現況交屋」，我還能主張瑕疵擔保嗎？

A2： 如果您在簽約前就已經知道特定瑕疵的存在，且合約中明確載明「現況交屋」或「買方已知悉並接受現有瑕疵」等條款，則您後續可能較難再主張該已知瑕疵的擔保責任。因為法律上的瑕疵擔保是針對「出賣人應擔保其物無滅失或減少其價值或通常效用之瑕疵」；若您已知情並接受，則該瑕疵可能不被視為賣方的擔保範圍。

然而，如果賣方有刻意隱瞞，或是瑕疵是難以一眼察覺的隱藏性瑕疵（例如壁癌藏在裝潢後面），即使有「拋棄瑕疵追究」或「現況交屋」的條款，您仍有機會主張該條款無效，或主張賣方涉及詐欺。這部分建議諮詢專業律師評估。

Q3：我買了一間凶宅，但賣方在簽約時完全沒有告知，我可以怎麼辦？

A3： 根據最新的法律見解和實務經驗，凶宅會被視為房屋的「物之瑕疵」。如果賣方在出售時刻意隱瞞凶宅資訊，且您在簽約時並不知情，您可以向賣方主張減少價金，甚至在情節嚴重時解除契約。同時，您也可以主張賣方涉及詐欺。務必在發現凶宅問題後的六個月內向賣方主張權利，並保留所有相關證據。尋求專業律師的協助將對您的權益保障至關重要。

Q4：除了向賣方求償，如果房屋有重大瑕疵，我還可以採取什麼法律行動？

A4： 如果房屋存在重大瑕疵，且賣方不願配合解決，除了主張「物之瑕疵擔保」的減少價金或解除契約外，您還可以考慮以下法律行動：

1. 提出民事訴訟： 向法院提起訴訟，要求賣方履行瑕疵擔保責任，賠償您的損失。
2. 聲請調解： 可向各鄉鎮市區公所的調解委員會或消費者服務中心聲請調解，由公正第三方協助雙方協商。
3. 依契約約定請求違約金： 如果買賣契約中有約定瑕疵責任或違約金條款，您可以依照契約請求。

提醒您，所有的法律行動都需要有充足的證據支持，並注意相關的時效規定。在採取任何行動前，務必諮詢專業律師的意見。