合資買房常見的四種方式

不動產要做處分或變更時，須書面通知其他所有權人，並經其同意（土地法等另有特別規定）。

優點：

1. 全體共有人都有部分權力，權益較為明確。
2. 出資比例明確，拆分時較不會有爭議。

缺點：

1. 房屋稅、土地稅須分開繳納，手續較繁瑣。
2. 可能影響銀行貸款成數跟利率，且首購條件認定會較為複雜。

委託人（實際出資者）將不動產所有權移轉給受託人（例如專業機構或其中一位合資者），由受託人依照信託契約內容為受益人（通常是實際出資者）的利益管理或處分資產。

優點：

1. 信託財產具有獨立性，原則上不得強制執行，保障資產安全。
2. 委託人透過信託契約保有對資產管理處分的一定權利與彈性。

缺點：

1. 通常有資金門檻限制，且資金流動性不高，無法彈性運用。
2. 須負擔管理費用（依照信託財產價值計算）。
3. 若受益人非委託人，則須申報贈與稅。

借名者：實際擁有不動產權利的人。

出名者：將名字借用他人登記，是不動產的登記名義人。

優點：

1. 在貸款等方面可能有較好的條件。
2. 可購買有法律規範的特定標的，如原住民保留地。

缺點：

1. 風險極高，容易產生爭議和法律糾紛。

預告登記是為保全一項請求權（例如未來要移轉不動產所有權的請求權），使登記名義人對該不動產的處分受到限制，必須有預告登記權利人的同意才能辦理過戶等登記。

優點：

1. 有效保障預告登記權利人的權利，並達到宣示效果，防止義務人惡意處分不動產。

缺點：

1. 不能對抗強制執行命令，若不動產被查封拍賣，預告登記無法阻擋。

Q1：什麼是「共同登記」？我該注意哪些優點和缺點？

A1： 共同登記是指房屋產權由多個出資人共同持有，並依照出資比例登記為各自的持分。其優點包括：

• 權利明確： 每個共有人都擁有不動產的一部分權利，出資比例明確，未來若需拆分較不會有爭議。
• 公開透明： 產權登記清楚，減少私下糾紛的風險。

然而，共同登記也有一些缺點需要留意：

• 稅務分開： 房屋稅、地價稅可能需要分開繳納，手續上會比較繁瑣。
• 貸款與首購認定： 可能會影響銀行貸款的成數與利率，且在首購條件認定上也較為複雜，可能會失去首購優惠。
• 處分限制： 不動產的處分或變更（如買賣、設定抵押）原則上需要書面通知所有共有人並取得其同意，若共有人意見不合，處理起來會較為麻煩。

Q2：如果我選擇「借名登記」合資買房，主要會面臨哪些風險？

A2： 借名登記是指實際上出資買房的人（借名者）將不動產登記在他人名下（出名者）。儘管它可能帶來貸款條件較好或能購買特定標的等優點，但其主要缺點是風險極高且容易產生爭議：

• 出名者背信風險： 最常見的風險是出名者可能會背叛約定，將不動產擅自處分（如變賣、設定抵押）或設定其他權利，導致借名者的權益受損。
• 債務問題： 如果出名者有個人債務，該不動產可能被其債權人查封、拍賣，借名者難以主張權利。
• 繼承問題： 若出名者不幸過世，該不動產會成為其遺產，由其繼承人繼承，借名者需與繼承人協商或訴訟才能取回產權。
• 舉證困難： 借名登記契約通常是口頭約定，一旦發生糾紛，借名者需要提出充分證據（如匯款證明、對話紀錄、稅務單據等）來證明雙方之間存在借名關係，舉證難度較高。

Q3：什麼是「信託登記」？它能為合資買房帶來哪些保障？

A3： 信託登記是一種將財產所有權移轉給受託人，由受託人依照信託契約內容為受益人的利益管理或處分財產的方式。在合資買房中，您可以指定一個受託人（可以是其中一位合資者或專業信託機構），將不動產登記在其名下，但實際權益歸於委託人及受益人。其優點在於：

• 財產獨立性： 信託財產具有獨立性，原則上不得強制執行，這意味著即使受託人有債務問題，也不會影響信託財產。
• 依約管理： 委託人可以透過信託契約詳細約定資產的管理、運用和處分方式，確保財產按照意願進行。
• 資產傳承： 有利於資產的規劃和傳承，可以指定受益人及其獲取利益的條件。

然而，信託登記也有一些限制，例如資金門檻較高、資金流動性不高、需要負擔管理費用，且若受益人非委託人本人，可能涉及贈與稅問題。

Q4：我想在合資買房後保障自己的權益，除了選擇登記方式，還有哪些事是我可以做的？

A4： 除了選擇合適的登記方式外，為了更全面地保障您的權益，建議您：

1. 簽訂合資協議書： 無論選擇哪種登記方式，務必與合資夥伴簽訂一份詳細的書面合資協議。內容應包括：
   • 出資比例、款項來源及支付方式。
   • 貸款分擔、稅費、管理費、維修費等各項費用的分攤方式。
   • 不動產的實際使用、管理、收益分配方式。
   • 未來處分不動產（如出租、出售）的條件、流程與收益分配。
   • 當一方想退出、過世或發生變故時的處理方式。
   • 爭議解決機制（如仲裁或訴訟管轄）。
2. 保留所有金流證明： 保存所有與購屋相關的款項往來證明，例如匯款單、轉帳紀錄、現金支付收據等，明確顯示各方的出資和費用分擔情況。
3. 定期檢視與溝通： 定期與合資夥伴溝通，確保雙方對房屋的管理和未來規劃有共識，並適時調整協議內容。
4. 諮詢專業人士： 在簽約前，務必諮詢不動產律師或地政士，請他們協助審閱契約內容，了解各種登記方式的法律效果和潛在風險，確保您的權益受到最大保障。