租屋蟑螂怎麼打！

重要提醒： 出租「房屋」時，房客積欠租金滿兩個月後，房東才可以定期催告，催告無果後才能終止契約。

若是當初簽約有約定押金，可以抵掉積欠的房租，若是折抵後還是積欠兩個月的房租，那就可以依照《民法》第440條的規定終止契約喔！

民法第440條：

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。

Q1：當房客積欠房租時，房東可以採取哪些合法手段催討？哪些行為是絕對不能做的？

A1： 當房客積欠租金時，房東應採取合法程序催討，以保障自身權益，同時避免觸法。

合法手段包括：

1. 寄存證信函催告： 這是最重要的第一步。根據《民法》第440條，當房客積欠租金達兩個月（或押金折抵後仍達兩個月租金總額）時，房東應定一個相當期限（例如7天或10天），以存證信函的方式催告房客支付租金。這份信函將是日後訴訟的關鍵證據。
2. 終止租賃契約： 若房客在催告期限內仍未支付租金，房東即可依法終止租賃契約。
3. 向法院提起訴訟： 終止契約後，若房客仍不搬離或不支付積欠租金，房東可向法院提起訴訟，請求租客返還房屋並給付積欠租金及損害賠償（如房屋毀損）。
4. 聲請強制執行： 獲得法院判決後，即可向法院聲請強制執行，由公權力介入，協助收回房屋。

絕對不能做的行為（可能構成刑事責任）：

• 斷水、斷電、斷瓦斯： 這些行為可能觸犯《刑法》強制罪。
• 擅自換鎖、進入房客房間： 可能觸犯《刑法》侵入住宅罪或強制罪。
• 丟棄房客物品： 可能觸犯《刑法》毀損罪或侵占罪。

Q2：文章提到「房客積欠租金滿兩個月後，房東可以定期催告」，這個「兩個月」的計算方式是什麼？

A2： 「兩個月」的計算方式是指「租金總額」。

舉例來說：

• 月租金2萬元： 若房客拖欠1月及2月的租金，累積達4萬元，就已積欠滿兩個月租金總額。
• 月租金2萬元，押金2個月（4萬元）： 房客開始積欠租金後，房東可以先用押金抵扣。若房客積欠2個月租金（4萬元），押金正好可以抵扣。但如果房客繼續積欠第3個月和第4個月的租金，此時押金已用完，房客又積欠了4萬元（兩個月租金總額），房東就可以依法定相當期限催告，催告無果後終止契約。

所以，是看積欠的租金總額是否達到「兩個月租金的數額」。

Q3：如果房客在租賃期間對房屋造成損害，房東可以在對付租屋蟑螂的步驟中一併請求賠償嗎？

A3： 可以。 在您向法院請求租客返還房屋的訴訟中，可以一併請求房客因故意或過失對房屋造成的損害賠償。

您需要：

1. 蒐集證據： 拍照、錄影記錄房屋受損情況，並與租賃前房屋狀況照片對比。
2. 估價： 取得修繕報價單或專業鑑定報告，證明修復所需費用。

將這些證據提交給法院，法院會審理並判決房客是否應賠償這些損害。這樣做可以避免您在收回房屋後，還需要另外提起訴訟來追討損害賠償，節省時間和成本。

Q4：房東在租賃契約中可以預先約定「房客遲繳租金一天就終止契約」或「遲繳租金就沒收押金」等條款嗎？這些條款合法嗎？

A4： 房東在租賃契約中預先約定類似條款時，需要注意其合法性與合理性：

• 「房客遲繳租金一天就終止契約」： 這種條款原則上無效。根據《民法》第440條，房東終止租賃契約必須在房客積欠租金達兩個月租金總額，且經「定相當期限催告」仍不支付後才能為之。即使雙方約定遲繳一天就終止，若不符合民法440條的要件，房東也無法直接終止契約。這屬於法律的強制規定，不能透過契約自由排除。
• 「遲繳租金就沒收押金」： 押金是用來擔保租金支付、損害賠償、違約金等，在租賃關係消滅時多退少補。如果契約約定「遲繳租金就沒收押金」，這種條款可能被法院認定為過高違約金或顯失公平而無效。房東仍應將押金用於抵扣積欠租金或其他損害，而非直接沒收。

因此，租賃契約的約定不能違反法律的強制規定，否則相關條款可能被認定為無效。房東在擬定租約或遇到糾紛時，建議尋求專業法律意見。